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深读|北大楼建波:住房领域的基本法律制度建设尚存欠缺

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8月 9, 2020 , , , ,

现在的限购、限价、限贷政策和将来要推出的房地产税,法制方面的完善都是标本兼治的。

上半年突如其来的疫情中,仍有一些热点的城市房价明显出现了上涨。为此,7月24日国务院召开了房地产座谈会,再次重申“房住不炒”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。

房地产新的增长点在哪里?长周期内中国房地产面临长效机制的建设。如何应对发展的短周期,又如何建设长效机制?8月7日,北京大学房地产法研究中心主任楼建波在新京报贝壳财经夏季峰会房地产分论坛上针对前述问题逐一解析。

深读|北大楼建波:住房领域的基本法律制度建设尚存欠缺

“三稳”中稳预期对房价很重要

7月24日国务院召开的房地产座谈会上释放出了哪些信号?楼建波表示信号有两个,第一,房地产市场的健康可持续的发展需要基础制度的建立和完善。第二,现在该治标也还是要治标。

对于当前的政策,楼建波补充了两点分析。首先,我国的房地产宏观调控经历了两个转变。一开始的房地产宏观调控,目的是要把房价调到一个比较合理的区间。“对这种做法我曾经提出两个质疑,质疑一,谁来定什么样的房价是合理的。质疑二,宏观调控的目标到底是什么,如何平衡不同人群的利益?因为对打压房价,没有买房的人和已经买了房子的人的感受是不一样的。”楼建波说。因此,目前的调控更加科学了,以稳地价、稳房价、稳预期的三稳为目标。

第二点是,楼建波认为房地产政策原来是“全国一盘棋”,现在是因城施策。“最近很多人问我,为什么一方面像深圳这些房价上涨比较快的地方要控制;另一方面,有些地方觉得自己的房地产市场现在比较低迷,想稍微通过放松“三限”政策,让它稍微得好一点。”楼建波分享了市场上共性的疑问。对此,他分析称主要有两点原因,第一是各地的情况不一样,两地的房价没有可比性。第二,“三稳”对房价很重要的是预期。如果中小城市这些“一日游”的政策不及时禁止,那么潜在的购房人的预期是会发生改变的。

本次房地产座谈会上强调了“稳住存量,严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。这释放了什么信号?楼建波分析称,这代表一方面我们要采取一些比较宽松的货币、财政包括金融政策去支持实体经济的发展。但是另一方面,要能够保证这些钱是留在实体经济里面,不是到房地产领域里面去。

如何在支持实体经济发展的同时又不会使一些资金流入房地产?楼建波提到,近几年政策上已经进行了平衡,金融方面对房地产信托融资做了很多限制,同时,推出了一些新的投资的渠道,包括PPP的资产证券化。也就是一方面限制,不允许直接把资金投到房地产里面去。第二步,鼓励资金投到实体经济里面去。

“在企业层面,我们一直在强调国企要回归主业,房地产业务要做出切割,这实际上是保证国企的资金留在实体经济很重要的一个手段。”,楼建波称。

“住房保障”、租赁条例、房地产税法尚未落实

房地产座谈会上还提到了“坚定不移推进落实好长效机制”,针对目前需要何种长效机制,楼建波表示,其实现在的限购、限价、限贷政策和我们将来要出来的房地产税,还有法制方面的完善都是标本兼治的。

另外,楼建波分析称目前住房领域的一些很基本的法律制度的建设是欠缺的, “住房保障”、租赁条例、房地产税法等方面的立法都尚未落实。

“我作为一名法律人,观点是我们要多关注一些技术问题,比如说我们为什么要立房地产税法?是因为我们现在是房产税和土地方面的税收是两回事”,楼建波表示。他认为上海和重庆依据《房产税条例》做的试点有两个方面的突破,一个是对居民的住房征税,第二,它实际上把土地价值算到房屋的价值里,这是个技术问题,但需要立法的支撑。

回到租赁的问题,楼建波认为最常见的问题是征收房产税后,应该是承租人缴税还是房东。“我认为实际上要跟税收目的连在一起。如果设这个税收的目的是为住户提供更好服务,那就是承租人交。要发展住房租赁,鼓励大家把多余的房子放到市场上面去,如果是房东来交,很容易导致:第一,提高租金的方式把税收转嫁到承租人身上。第二,税收的激励机制没有了”,楼建波分析称。

楼建波提示,还应注意房产税收取后以后到底怎么用,“是要去筹集资金来支持地方的公共支出,建学校、地方修马路、地方修路灯、地方要提高当地的警员配置,这些(问题)我们自己都没有好好想”,他说。

如果对中国经济有信心 也该对房地产市场有信心

针对近期不同地区不同的房地产市场表现,楼建波分析称:“深圳为什么会涨,北京为什么连租金都要跌?说到根本还是一个供需关系。大家看好深圳,或者说有炒作的题材,粤港澳大湾区,而北京因为现在人进不来,房租就跌。”

他认为房地产市场的供需关系和一般产品的供需关系相比有两个特点,第一房产和容易运输的产品相比更具有地方属性。所以假使北京房子供过于求,也影响不到浙江的市场,浙江无须跟着北京进行调控。第二个特点是弹性不足。不像一般的产品,加大供应或者说调整供需关系,价格会立竿见影地变化。

此轮房地产调控是从2017年开始,已经持续了三年半的时间,在未来的长周期时间内还有哪些新的增长点?楼建波表示,第一,实际上整个房地产业的繁荣发展是由整体经济决定的。如果我们对中国经济长期健康发展有信心,我们也应该对房地产市场的健康发展有信心。

第二,城镇化包括乡村振兴,包括现在中央提出来的旧城改造、老旧小区的改善,这些都是很具体的。“我想重点强调的一点是什么呢?按照我们国民经济的产业分类,整个房地产业不光只是房地产开发经营,还包括物业管理、中介、经纪服务。比如说现在很多房地产企业在物业管理方面在做深耕,我们很多的中介企业也在不断地提升自己的服务。 “吃穿住行”,人民群众总是要住房子的。所以,房地产业从长期来看,这个行业是一定会存在的,当然它经营的方式肯定是要根据不同的阶段去进行必要的调整的。”楼建波表示。

新京报贝壳财经记者 张姝欣 编辑 陈莉 校对 王心

(责任编辑:季丽亚 HN003)